Zabezpieczenie inwestycji pakietowych (system prac zleconych)

Brak generalnego wykonawcy w procesie budowlanym może mieć swoje zalety dla inwestora i jest to typ procesu dość często wybieranego w przypadku inwestycji realizowanych na potrzeby własne. Przedsiębiorca zajmujący się najczęściej produkcją lub handlem hurtowym zleca poszczególne roboty według branż kilku wykonawcom, zwykle korzystając przy tym z pomocy inspektora nadzoru inwestorskiego.

Taki układ prowadzi do tego, że w ramach jednego projektu inwestycyjnego występuje równolegle kilka umów o wykonawstwo robót z potencjalnie kilka razy większą ilością umów podwykonawczych, umów dostawy czy świadczenia usług sprzętem budowlanym. 

Na placu budowy będzie się zatem spotykać wiele firm budowlanych, instalacyjnych i innych wchodząc ze sobą w różne interakcje. Gdy wydarzy się jakaś szkoda to niemal zawsze będzie ona angażować (skutecznie lub nie) odpowiedzialności co najmniej kilku podmiotów. To niestety może być przepis na poważne problemy inwestora z wyegzekwowaniem odszkodowania, o ile wcześniej nie zadbał odpowiednio o dobrze przygotowane zabezpieczenia.

Jak zwykle wyglądają ubezpieczenia w systemie prac zleconych?

Wybranie przez inwestora systemu prac zleconych zamiast generalnego wykonawstwa prowadzi zazwyczaj do tego, że dla każdego z wykonawców odrębnie negocjowane i ustalane są wymogi odnośnie ubezpieczeń i zabezpieczeń, a nierzadko również osobno regulowane są zakresy odpowiedzialności. 

Może to prowadzić do nastepujących, negatywnych konsekwencji:

• duże zróżnicowanie w wymaganych ubezpieczeniach OC i ryzyk budowy/montażu
• duże zróżnicowanie w zabezpieczeniach należytego wykonania oraz wad i usterek 
• pomijanie w wymogach niektórych pozornie mniej istotnych wykonawców (a więc i wykonywanych przez nich robót)

W efekcie dość prawdopodobne staje się zagrożenie, że w przypadku wystąpienia szkody, inwestor będzie miał problem w uzyskaniu należnego odszkodowania. Może się bowiem okazać, że sprawców szkody jest wielu, a wśród nich są tacy, którzy nie posiadają odpowiedniej (albo żadnej!) polisy OC, albo nie zawarto dla nich ubezpieczenia ryzyk budowy lub montażu. A może być i tak, że wprawdzie polisa była, tylko że nie opłacono za nią składki i ubezpieczyciel skutecznie odmówi wypłaty, a sam sprawca jest niewypłacalny. 

Przykłady niewłaściwego ubezpieczenia budowy

Podam dwa przykłady takich sytuacji, gdy proces budowlany nie był należycie zabezpieczony.

Pierwszy dotyczy wykonawcy konstrukcji żelbetowej hali magazynowej. Zaangażował on podwykonawcę, który miał ustawić słupy wynajętym od firmy trzeciej sprzętem. Niestety w ostatnim dniu montażu jeden ze słupów przewrócił się uderzając w kolejne – łącznie upadło 7 słupów, które nie nadawały się już do ponownego montażu. Kilka dni po tym zdarzeniu podwykonawca dostarczył polisę OC, ale z datą obowiązywania dzień po szkodzie, a więc zupełnie bezwartościową w tym przypadku. Strata wykonawcy konstrukcji wyniosła ponad 200 tyś. zł, a podwykonawca okazał się niewypłacalny.

Drugi przykład to zdarzenie dotyczące robót kolejowych. Jeden z podwykonawców prac ziemnych nie zakończył zakresu robót z poprzedniego dnia i postanowił „nadrobić” zaległości. Niestety na koparkę wsiadł właściciel firmy nieposiadający uprawnień, a do tego podjechał do skrajni torów przed fovlamym otwarcie placu budowy oraz poza ustalonymi ramami czasowymi. Skończyło się to spotkaniem z pociągiem i uszkodzeniem lokomotywy oraz 3 wagonów. Szkoda tylko w 1 wagonie została wyceniona na niemal 4 mln zł. Podwykonawca od koparki posiadał polisę OC na całe 300 000 zł, która w tym przypadku i tak nie zadziała z powodu braku uprawnień.

W obu przypadkach można było zabezpieczyć proces budowlany tak, żeby brak ochrony ubezpieczeniowej podwykonawców nie miała wpływu na możliwość uzyskania należnego odszkodowania, ale pod warunkiem, że proces ten byłby kontrolowany przez inwestora.

Jak skutecznie zabezpieczyć proces budowlany dla prac zleconych?

Pierwszym krokiem powinna być ocena ryzyka całości zadania inwestycyjnego, w tym obejmującą także jego eksploatację, a także wpływ przyjętych założeń i zastosowanych materiałów oraz instalacji na bezpieczeństwo jego użytkowania oraz możliwość i koszt ubezpieczenia. 

W drugiej kolejności warto zastanowić się jakie rozwiązania zastosować, aby ograniczyć ryzyko lub zminimalizować ewentualne szkody i straty. Wachlarz możliwych działań może obejmować odpowiednie ukształtowanie zapisów umów z wykonawcami, w tym opracowanie wspólnego standardu odpowiedzialności, wymogów odnośnie zabezpieczenia należytego wykonania kontraktu, przeniesienia części obowiązków i odpowiedzialności na inspektora nadzoru inwestorskiego, czy wreszcie określenie (najlepiej z doświadczonym brokerem) potrzebnego zakresu poszczególnych ubezpieczeń.

Kluczowe wydaje się, aby kontrola nad wyborem, wdrożeniem i stosowaniem tych rozwiązań była po stronie inwestora i w jak najmniejszym stopniu była przedmiotem negocjacji z wykonawcami. 

Polisa budowlano-montażowa

W naszej praktyce zajmując się brokerską obsługa inwestycji budowlanych zalecamy, aby co najmniej ubezpieczenie ryzyk budowy i montażu było zawarte przez inwestora. Dzięki temu zapewnione są:

• objęcie ochroną całości robót w ramach inwestycji,
• jednolite warunki ubezpieczenia dla wszystkich uczestników procesu budowlanego,
• takie same procedury likwidacji szkody,
• trwałość ochrony ubezpieczeniowej (nie ma ryzyka nieopłacenia składki).

Dodatkowo inwestor może skorzystać z takiej polisy jako dodatkowego zabezpieczenia dla banku lub innej instytucji finansującej inwestycję.

Polisa OC

Podobnie można zrobić w przypadku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej i zawrzeć polisę dedykowaną dla tego jednego zadania inwestycyjnego dla wszystkich wykonawców i ich podwykonawców. Ma to w tym przypadku nawet nieco więcej zalet niż przy polisie budowlano-montażowej. 

Poza bowiem wyżej wymienionymi zaletami mamy jeszcze jedną, często nie do przecenienia. 

Gdyby polisy OC były składane przez poszczególnych wykonawców i nie były to polisy dedykowane, ale zwykłe (tzw. obrotowe), to (zakładając nawet odpowiednią wysokość sum czy okresy ubezpieczenia), może dojść do sytuacji, gdy szkoda na innej budowie tego wykonawcy wyczerpie w całości lub znaczącej części sumę gwarancyjną i taka polisa nie będzie już dobrym zabezpieczeniem. Inwestor dowie się jednak o tym dopiero po szkodzie… 

Posiadanie jednej polisy OC dla całej inwestycji ma zatem taką zaletę, że można ustalić jej sumę gwarancyjną w odpowiedniej wysokości dla występującego zagrożenia i będzie ona dotyczyła tylko tej jednej inwestycji, a ciągłość i warunki polisy będą pod całkowitą kontrolą inwestora.

Zabezpieczenie wykonania kontraktu

W przypadku zabezpieczenia wykonania kontraktów przez poszczególnych wykonawców inwestor powinien zadbać o jednolite wymogi i formy zabezpieczenia, a gdy będzie dopuszczał złożenie gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych, to również należy określić ich dopuszczalne rodzaje (oddzielne gwarancje należytego wykonania kontaktu oraz właściwego usunięcia wad i usterek czy łączna gwarancja dobrego wykonania kontraktu) wymagania co do ich treści. W taki przypadku cenna może okazać się pomoc brokera, który zarówno doradzi jaki określić te wymogi, ale co nie mniej ważne, sprawdzi czy składane gwarancje spełniają określone w umowach warunki. 

O ile dla polis warto zadbać o jednolity zakres i sumy, to w przypadku zabezpieczeń wykonania kontraktów wskazane i naturalne jest zróżnicowanie wysokości i czasu obowiązywania w zależności od wartości poszczególnych prac, czasu ich trwania oraz ich zakresu. Dobrą praktyką jest, aby okres zabezpieczenia z tytułu gwarancji jakości i rękojmi rozpoczynał się dla wszystkich wykonawców w jednym momencie. Zwykle jest to odbiór całej inwestycji lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Inne rozwiązanie byłoby niekorzystne dla inwestora, gdyż ci wykonawcy, który wcześniej zakończą swoje prace (np. ziemne czy konstrukcyjne) byliby w korzystniejszej sytuacji, niż ci, którzy brali by udział w robotach wykończeniowych i instalacyjnych.

Co z kosztami polis w systemie prac zleconych?

Nie da się pominąć aspektu ekonomicznego wskazanych wyżej rozwiązań, które w pierwszym kroku będą obciążać inwestora. Przygotowując jednak całość rozwiązań na etapie wstępnym może on jednak sygnalizować wybrane zabezpieczenia, a ich koszt albo ująć w budżecie inwestycji albo przerzucić na wykonawców, skoro dzięki takich ubezpieczeniom nie będą oni musieli sięgać do własnych polis czy kieszeni.

Podsumowując, inwestycje pakietowe, pomimo rozdrobnienia procesu budowlanego, mogą korzystać z podobnego poziomu bezpieczeństwa jak w przypadku generalnego wykonawstwa. Wymaga to jedynie tego, aby zagadnienie to było pod kontrolą inwestora i znalazło się na stole na etapie przygotowywania całego procesu.