Profesjonalna Ochrona Ubezpieczenia Twojego Biznesu – Pewność w ubezpieczeniach

Dlaczego operat szacunkowy może pogrzebać Twoją polisę?

Dlaczego operat szacunkowy może pogrzebać Twoją polisę?

Operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego wydaje się mieć jakąś szczególną moc. Otwiera na przykład drogę do pozyskania finansowania. Może dlatego przykładamy do niego wiekszą wagę i co niestety bolesne w skutkach – wykorzystujemy do celów, do których nie został stworzony.

Źródłem problemów na gruncie ubezpieczeniowym jest rozminięcie się celów. Operat powstaje po to, aby finansujący (najczęściej w tej roli bank) poznał odpowiedź na pytanie: “Za ile sprzedam ten majątek, gdy kredytobiorca przestanie spłacać kredyt?”. Na takie pytania rzeczoznawca stara się znaleźć odpowiedź korzystając z różnych informacji i narzędzi. Operat, który opracuje będzie zawierał określenie wartości nieruchomości (a nie tylko budynków i budowli) na wartość rynkową, w tym zwykle również przy sprzedaży wymuszonej. 

Czy można stosować wartość rynkową w ubezpieczeniu mienia?

Mając operat w ręku możesz powiedzieć – super, mam wycenę! Idę z nią do ubezpieczyciela, bo przecież tyle są warte moje budynki. Jeśli na tym etapie nikt Cię nie powstrzyma, to od agenta/ubezpieczyciela wyjdziesz z polisą, która zadowoli bank (suma nie mniejsza niż wycena), a i tobie da ona pozorny spokój.

Czy można jednak stosować wartość rynkową przy ubezpieczaniu mienia? W tym artykule znajdziesz m.in. tabelę, która pokazuje w jakich ubezpieczeniach można stosować wartość rynkową. Nie, nie musisz teraz sprawdzać. Nie będę Cię trzymał w niepewności. W ubezpieczeniu budynków, budowli, maszyn i urządzeń oraz wyposażenia NIE MOŻNA stosować wartości rynkowej.

Nie, nigdy.

Wyjątków od tej reguły nie ma, co by nie opowiadał ten czy inny agent/broker/ubezpieczyciel.

Problem korzystania z operatów dotyczy niemal wyłącznie budynków i budowli, bo to dla nich najczęściej sporządza się wyceny. Raczej nie zliczyłbym przypadków, gdy klient dyskutował żywiołowo z proponowaną sumą ubezpieczenia budynków. Na początku są zwykle emocje:„Za tyle to mogę sprzedać te budynki choćby i dziś!” „Skąd Pan wziął te ceny?!? Te budynki nie są tyle warte!” „Chyba wariant zapłaciłby tyle za tą budę!”

Potem, gdy emocje już nieco opadną, prezes czy właściciel firmy sięga po broń ostateczną i niczym jakieś wunderwaffe kładzie dumnie na stole „OPERAT SZACUNKOWY”. Zapowiada się szach-mat.

Gdybyśmy tylko grali w tą samą grę…

Dlaczego operat nie jest dobrą podstawą do wyliczenia sumy ubezpieczenia?

Jak pisałem powyżej, operat ma zasadniczo inny cel i inną metodologię wyceny. Gdy rzeczoznawca bierze się do pracy to zbiera informacje o aktualnym stanie rynku nieruchomości w danej okolicy, trendach cen transakcji sprzedaży lub najmu, sprawdza stan obiektu oraz jego otoczenie, plan zagospodarowania przestrzennego w jego sąsiedztwie oraz jeszcze wiele innych czynników. Wynikiem ma być rzetelna wycena, za ile daną nieruchomość będzie można sprzedać, gdy zajdzie taka konieczność.

Nieszczęście jest wtedy, gdy ta wartość ląduje na polisie i jest oznaczana jako odtworzeniowa (lub literką „O”) albo rzeczywista (bo literka „R” to prawie jak rynkowa). W 99,99% przypadków to będą kompletnie inne wartości, bo też inaczej się je wylicza.

Jeżeli mówimy o wartości odtworzeniowej, to warto dodać, że chodzi o wartość odtworzeniową NOWĄ. Nie mamy więc na myśli odbudowania budynku w stanie w jakim jest on teraz, ale chodzi o koszty budowy nowego budynku o takich samych parametrach lub najbardziej zbliżonych, gdy nie jest możliwa odbudowa w tej samej technologii (np. blacha trapezowa zamiast eternitu).

Jak widać przy wartości odtworzeniowej nie jest istotne, w jakim stanie znajduje się budynek. Oznacza to, że zarówno obiekt ze zdjęcia po lewej, jak i po prawej, o ile są jednakowej wielkości, mają takie samo przeznaczenie i zbudowano je w tej samej technologii, będą miały taką samą wartość odtworzeniową nową!

Dodam jeszcze, że dla tej wartości bez znaczenia jest lokalizacja nieruchomości (chyba, że jest trudno dostępna i rodzi to większe koszty transportu czy budowy), jej otoczenie, dostępność infrastruktury czy skomunikowanie oraz to czy np. znajduje się w specjalnej strefie ekonomicznej. Te czynniki byłyby brane pod uwagę tylko przy wartości rynkowej.

Jakie skutki ma wybór wartości rzeczywistej do określenia sumy ubezpieczenia?

Może się pozornie wydawać, że wartość rzeczywista i rynkowa powinny być zbieżne. Problem, tak jak z wartością odtworzeniową, tak i tutaj tkwi jednak w metodologii wyliczania. Wartość rzeczywista bowiem, to nic innego jak wartość odtworzeniowa nowa pomniejszona o stopień zużycia technicznego. Ten stopień oblicza się dla każdego elementu konstrukcyjnego oraz instalacji i uwzględnia się przeprowadzone remonty i naprawy oraz ulepszenia. Jest to w praktyce bardzo skomplikowany proces, który wymaga bardzo szczegółowego zinwentaryzowania obiektu, czasami nawet z pracami odkrywkowymi oraz badaniami laboratoryjnymi i wytrzymałościowymi. Jak widać niewiele to ma wspólnego z tym, ile na rynku jest wart budynek, bo np. załamanie się popytu na obiekty magazynowe może znacząco obniżyć cenę rynkową, a jednocześnie nie wpłynie to żaden sposób na wartość rzeczywistą.

Łatwo zatem przewidzieć, że zastosowanie tego rodzaju wartości będzie punktem sporu pomiędzy ubezpieczycielem i klientem, bo każda ze stron będzie te procenty chciała obliczyć inaczej. Skończy się to zapewne w sądzie i przez wiele lat biegli i sądy kolejnych instancji będą głowić się nad tym, czy budynek miał zużycie techniczne wynoszące 34% czy 43%.

Dodam tylko, że na koniec i tak klient będzie czuł się oszukany, bo uwaga – ten procent zużycia technicznego ubezpieczyciel odliczy mu z odszkodowania. Jeżeli zatem ostatecznie zużycie będzie ustalone powiedzmy na salomonowe 38,5%, to z każdego kosztu poniesionego na odbudowę czy remont, te 38,5% będzie odcięte i klient będzie w tej części musiał samodzielnie pokryć koszty i to pod warunkiem, że suma, którą miał na polisie nie była zaniżona.

Jakie skutki ma niedoubezpieczenie mienia?

Co jednak, gdy po wszystkim ubezpieczyciel dopatrzy się zaniżonej sumy ubezpieczenia?

Czy można liczyć na to, że nie doliczy się niedoubezpieczenia?

Niestety nie ma na to szans. Przy każdej większej szkodzie likwidator będzie szczegółowo analizował wykaz ubezpieczonego mienia (lepiej, żeby taki był!) i sprawdzał dla każdego składnika czy nie występuje różnica pomiędzy prawidłową wartością a sumą ubezpieczenia, czyli niedoubezpieczenie.

Jeżeli likwidator stwierdzi wystąpienie niedoubezpieczenia, to odszkodowanie zostanie pomniejszone o taki procent, w jakim to niedoubezpieczenie występuje. Jak może to być niebezpieczne i ile można na tym stracić pisałem w artykule „Niedoubezpieczenie i zasada proporcji”, z którym warto się zapoznać.

Na koniec podzielę się jeszcze dwoma spostrzeżeniami praktycznymi: kiedy stosowanie wartości z operatu zwiększa ryzyko niedoubezpieczenia budynków oraz czy operaty są zupełnie bezwartościowe dla ubezpieczeń mienia.

kiedy stosowanie wartości z operatu zwiększa ryzyko niedoubezpieczenia budynków?

Mając na uwadze to, co jest brane pod uwagę przez rzeczoznawcę przy wycenie oraz wnioski z mojej praktyki brokerskiej mogę wytypować następując rodzaje obiektów, które najczęściej padają ofiarą operatów i charakteryzują się znaczącym niedoubezpieczeniem:

  • budynki przemysłowe, zwłaszcza położone poza miastami
  • budynki magazynowe zlokalizowane poza miastami lub w dzielnicach przemysłowych
  • nietypowe obiekty przemysłowe, które bez znacznej przebudowy nie nadają się do innych zastosowań (np. gorzelnie, tartaki, papiernie).

Sytuacja odwrotna, a więc nadubezpieczenie po zastosowaniu wartości z operatu, może dotyczyć zwłaszcza budynków biurowych i mieszkalnych zlokalizowanych w dużych miastach, albo w atrakcyjnych miejscowościach lub w pobliżu atrakcji turystycznych, portów, lotnisk itp. W takich miejscach bowiem wartość rynkowa bywa znacznie większa (czasami kilkukrotnie) niż koszty odbudowy obiektów. Nawet jednak wówczas nie należy ubezpieczać takich budynków na wartość rynkową, bo ubezpieczyciel i tak będzie odpowiadał wyłącznie do wysokości wartości odtworzeniowej (albo co gorsze wartości rzeczywistej).

Czy operaty są zupełnie bezwartościowe dla ubezpieczeń mienia?

Czy zatem operaty mogą się do czegoś przydać przy ubezpieczaniu budynków i budowli?

Tak, mogą. Zawierają bowiem dużą ilość przydatnych informacji o obiektach budowlanych, takie jak: powierzchnie użytkowe, kubatury, materiały z jakich je zbudowano, przeznaczenie, ilość kondygnacji, wyposażenie w instalacje i urządzenia (np. windy). To są elementy, które odpowiednio wykorzystane mogą posłużyć do przeprowadzenia wyceny tych obiektów do celów ubezpieczeniowych.

W praktyce okazuje się, że operat bywa jedynym lub jednym z niewielu dostępnych źródeł takich informacji. Książki obiektów budowlanych, które powinny je zawierać, zwykle albo nie mają opisów danych technicznych obiektów, albo co wcale nie jest wyjątkiem, w ogóle nie zostały założone i nie są prowadzone.

Dlatego na początku współpracy pytam klientów o posiadane operaty, żeby skorzystać z zawartych tam informacji, albo skonfrontować je z informacjami pozyskanymi z innych źródeł (książki obiektów budowlanych, instrukcje bezpieczeństwa pożarowego, ewidencje środków trwałych, geoportal, oględziny) i tą drogą dojść do prawidłowej wyceny obiektów do celów ubezpieczeniowych. Przypomina to trochę pracę detektywistyczną, ale takie właśnie podejście zalecam wszystkim przygotowującym się do ubezpieczenia mienia, które będzie w efekcie prowadziło do posiadania skutecznego ubezpieczenia, a nie tylko polisy.

Skontaktuj się z nami

Aby wypełnić ten formularz, włącz obsługę JavaScript w przeglądarce.